Panorama General

Desde la constitución del primer Fibra unos años atrás, estos vehículos de inversión han presentado un elevado dinamismo en términos de crecimiento. Es así como Fibra Plus se ha constituido como un Fibra de desarrollo para ofrecer mayores retornos a los inversionistas derivados de su participación en inversiones inmobiliarias desde el proceso de desarrollo en el corto y mediano plazo hasta la captación de plusvalías en el largo plazo. Adicionalmente, el mercado inmobiliario en México no se encuentra del todo explotado y existen amplias oportunidades para continuar el crecimiento en diversos segmentos, destacando el comercial y el de vivienda en renta institucionalizada. Fibra Plus estima que dicha situación, aunada a las favorables tendencias macroeconómicas a largo plazo y su presencia en ubicaciones prime del país presentan oportunidades para desarrollar nuevos inmuebles y para incrementar los niveles de ocupación existentes.

Apoyando lo anterior, nuestros desarrollos tienden en su mayoría a ser propiedades de uso mixto, que buscan aumentar el flujo de tráfico y aprovechar las sinergias que se presentan al confluir diversos tipos de propiedad en una misma ubicación.

Cartera Actual

A continuación se incluye una tabla que resume información de la cartera al 4T23

Portafolio en desarrollo	Segmento	Fecha de entrega1	Ubicación	ABR (m2) esperada	% ABR de la cartera total
Espacio Condesa	Comercial	2S24	Cuauhtémoc, CDMX	23,527	3.64%
Espacio Condesa	Vivienda	1S26	Cuauhtémoc, CDMX	7,977	1.23%
Espacio Condesa	Oficinas	1S25	Cuauhtémoc, CDMX	38,447	5.95%
Portafolio en planeación	Segmento	Fecha de entrega2	Ubicación	ABR (m2) esperada	% ABR de la cartera total
Bora	Vivienda	Por definir	Cuajimalpa, CDMX	18,555	2.87%
Manzanillo	Comercial	Por definir	Manzanillo, Colima	20,829	3.22%
Torre Premier	Oficinas	Por definir	Villahermosa, Tabasco	3,828	0.59%
Vidarte Satélite	Comercial	Por definir	Tlalnepantla, Edo. de Méx.	12,191	1.88%
Vidarte Satélite	Oficinas	Por definir	Tlalnepantla, Edo. de Méx.	12,600	1.95%
Ciudad del Carmen	Oficinas	Por definir	Cd. del Carmen, Campeche	10,592	1.64%
Total de portafolio en desarrollo				148,546	23.00%

¹Pueden presentarse variaciones en el inicio de operaciones de entre (+/-) 6 meses.
²Fecha estimada, dado que aún se está en búsqueda de fuentes de financiamiento para su desarrollo.

Portafolio en Operación y estabilización

Portafolio en operación	Segmento	Fecha de adquisición o finalización	Ubicación	ABR (m2)	% ABR de la cartera total
Portafolio Fibra HD	Comercial	2021	Campeche, Edo. de Méx., Jalisco, Baja California, Coahuila, Q. Roo, Sinaloa, Veracruz, CDMX, Sonora, Nayarit y Baja California Sur	157,779	24.43%
Portafolio Fibra HD	Industrial	2021	Sonora, Aguascalientes, Colima, Durango, Tabasco y Edo. de Méx.	94,501	14.63%
Portafolio Fibra HD	Educativo	2021	Sonora, Querétaro, Jalisco y Puebla	39,115	6.05%
Portafolio Fibra HD	Oficinas	2021	Aguascalientes, Q. Roo, Edo. de Méx. y CDMX	15,526	2.40%
T-MEC III	Industrial	2021	Nuevo Laredo, Tamaulipas	46,521	7.20%
Sonora	Industrial	2018 y 2023	Nogales, Sonora	62,923	9.74%
Baja California	Industrial	2017	Ensenada, Baja California	40,279	6.23%
Torre Premier (F1)	Oficinas	1S19	Villahermosa, Tabasco	5,631*	1.46%
Autlán	Comercial	2017	Autlán de Navarro, Jalisco	5,017	0.87%
Portafolio Saltillo	Industrial	2022	Saltillo, Coahuila	4,564	0.70%
Downtown Santa Fe	Oficinas	2023	CDMX	266	0.04%
Portafolio en estabilización	Segmento	Fecha de adquisición o finalización	Ubicación	ABR (m2)	% ABR de la cartera total
Héredit Acueducto	Oficinas	En proceso de entrega	Guadalajara, Jalisco	7,934	1.22%
Héredit Acueducto	Comercial	2S23	Guadalajara, Jalisco	2,200	0.34%
Salina Cruz	Comercial	1S20	Salina Cruz, Oaxaca	10,079	1.56%
Torre Arcos	Oficinas	2017	Guadalajara, Jalisco	4,831*	0.74%
Total de portafolio en operación y estabilización				497,166	77.00%

^*Calculado bajo la metodología BOMA, que mide las áreas rentables de los espacios de oficina considerando los indivisos, es decir los m² de áreas comunes.

Durante el 1T23, Fibra Plus concretó la compra de dos naves industriales adicionales dentro del parque industrial Sonora (adquirido en 2018), por lo que el ABR pasó de 54,936 m² a 62,923 m². Lo anterior se suma a la adquisición del Portafolio Saltillo, en Coahuila, que se llevó a cabo el trimestre pasado. En conjunto, estas naves industriales son capaces de generar Ps.13.1 millones de ION al año.

Diversificación del portafolio

Al finalizar el 4T23, el portafolio de Fibra Plus estaba distribuido en 20 entidades federativas de México, siendo la CDMX la zona donde más concentración tiene con un 18% del ABR total. Por su parte, los únicos estados que concentran más del 10% del ABR total, además de la CDMX, son el Estado de México, con el 15%, y Sonora, con el 13%.

Diversificación de Cartera

Por industria, al 31 de diciembre de 2023, el 39% de la cartera de propiedades pertenecía al segmento industrial, 36% al comercial, 15% al de oficinas, 6% al educativo y el 4% al de vivienda.